http://fudosan-toushin.rtic.biz/ 不動産投資信託はリート（REIT)と呼ばれ、日本版 不動産投資信託はJ リート(J-REIT)と言います。ここではJ リートについて紹介していきます。不動産投資信託の種類や商品、不動産投資信託の信託型、会社型の違い、証券 会社について、などJ リートに関する疑問点やリスクなどを解説します。 ja Copyright 2008 Wed, 25 Jul 2007 02:45:17 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=4.21-ja http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 目論見・有価証券届出書があります。 目論見と有価証券届出書は、ほぼ同じ内容のもので、その不動産投資信託の投資対象や運用方針、販売手数料や信託報酬などの手数料に関する事柄、信託約款の内容など、投資信託（ファンド）に関する重要な情報が記載されています。 目論見書は、投資口を新規発行する際の説明書類として交付されるもので、その発行を引き受けている証券会社で手に入れることができます。 有価証券届出書は、関東財務局の証券閲覧室、東京証券取引所に上場されている場合には、東証などでも閲覧することができます。 また、投資法人によっては、ホームページで不動産投資信託（リート）に関するさまざまな情報を開示しているので、そうした情報も利用しましょう。 　 ]]> http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/07/post_14.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/07/post_14.html 60不動産投資信託の選び方 Wed, 25 Jul 2007 02:45:17 +0900 投資法人（会社型投資信託） 　 一般に、日本版不動産投資信託（Ｊ−ＲＥＩＴ）（J-リート）と言われているのはこのタイプです。 仕組みは、投資法人という不動産への投資・運用等を目的とした特別な法人が、投資家から集めた資金でで不動産を保有し、「投資証券」を投資家に発行し、証券取引所で売買するというものです。 投資法人タイプの場合、不動産を保有・運用するのは投資法人という会社ですが、実際の運用は外部に委託されます。 委託者指図型投資信託　 通常の株式投信等の場合、運用を行うのは投資信託委託業者で、投資信託委託業者が信託銀行に運用の指図を行い、信託銀行が資産を保有することになります。 委託者指図型投資信託は、まさにそれと同じで、投資信託の委託業者が不動産の選定と運用を行い、その指図のもとで、信託銀行が不動産を保有・管理することになります。 基本的な仕組みは通常の投資信託と同じで、契約型投資信託の場合は不動産を保有するのは信託銀行で、発行され取引される証券は「受益証券」となります。 委託者非指図型投資信託 　 委託者非指図型投資信託とは、資産の運用も資産の保有も、ともに信託銀行が行うというもので、発行され取引される証券は「受益証券」です。 ]]> http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/07/post_7.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/07/post_7.html 50不動産投信 J-REITの種類 Tue, 24 Jul 2007 00:17:23 +0900 不動産投資信託（リート）では、少額の資金で間接的な不動産投資ができます。 リート（REIT）の投資単位は小口化されていて、1口数十万円程度（４０〜５０万円程度から）で、株式投資と同じように証券会社を通じて誰でも株式市場から買うことができます。 不動産を買うことは、多額のお金を必要とするものであり、マイホームを買うのも人生の大きな目標のひとつになっていますね。 不動産投資にいたっては、決して誰にでも手の届くものではありませんでした。 しかし、2001年の日本での不動産投資信託、J リートの登場によって、投資家は比較的少額から不動産に投資をすることが可能になりました。 実物の不動産投資をするとなったら、大きな資金が必要になります。 少なくても、一般的には1千万円以上の投資という大口の投資になります。 それが不動産投資信託（リート）なら４〜５０万円程度の資金から可能なのです。 http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/07/post_1.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/07/post_1.html 20不動産 投資信託のメリット Mon, 23 Jul 2007 22:11:10 +0900 不動産投資信託はリート（REIT)と言います。 日本で初めての不動産投資信託（J リート）東京証券取引所に上場したのは2001年9月10日です。 投資信託とは、多くの投資家から資金を集めて、そのお金を一つにまとめて投資のプロであるファンドマネージャーが運用し、その運用成績によって得られた収益を投資家に分配するという仕組みのことです。 不動産投資信託（リート）とは、集めた資金をオフィスビルなどの不動産で運用し、賃貸収益や売却益などを配当金として投資家に分配するものです。 不動産投資信託は運用対象が株式投信や公社債投信から不動産になった投資信託だと考えていただければわかりやすいと思います。 米国では1960年に誕生し、Real Estate Investment Trust、略してREIT（リート）と呼ばれます。 不動産で運用するというのは具体的には、ファンドに集められた資金を元手に、賃貸用の不動産（オフィスビルや商業施設など）を取得して、管理・運営を行ない、賃貸収入や売買益から収益を得ることをさします。 そして、そこから得られた利益がその投資信託の受益者（投資家）に分配されることになります。 不動産投資信託（リート）が登場したことによって、個人投資家は資産運用のために不動産投資という新しい機会を与えられました。 不動産投資信託（リート）は賃料の相場が安定していることから、株式などの金融商品と比較してリスクが低く、預金の利回りよりも高い配当が見込めるため、ミドルリスク・ミドルリターンの代表的なインカムゲイン商品とされています。 http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/07/post.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/07/post.html 10不動産 投資信託とは Sun, 15 Jul 2007 14:58:31 +0900 不動産からの収益の減少 不動産投資の収益といえば、運用対象の不動産のテナントの家賃などですが、その収益は必ずしも一定であるとは限りません。 不動産投信の分配金は、投資対象である不動産の収入に応じて変動します。 ですから、運用会社の予想する分配額は保証されたものではありません。 不動産の災害などでの被害 その不動産投資信託が投資対象、つまり財産として保有している不動産が、地震や土砂崩れ、台風などの自然災害や、予測不可能な事故などによって被害を受けた場合、その不動産の価格が低下したり家賃収入が少なくなるなどして、価格の下落や、配当金が減少したりする可能性があります。 不動産投資信託のリスク２に続きます ]]> http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/07/post_3.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/07/post_3.html 30不動産 投資信託のリスク Tue, 10 Jul 2007 22:37:10 +0900 不動産に係る法制度の変更 不動産に係る法制度の変更により、投資対象としている不動産自体の価値の下落や不動産投資信託投信の価格が影響を受ける可能性があります。 市場の金利上昇リスク 低金利の世の中では、預貯金よりも高い利回りが比較的安定して得られるJリートは人気が高まっています。 しかし、これから一般の経済情勢の中で金利が上る傾向にあります。 その局面時に、不動産投資信託（Jリート）の魅力が投資家の間で薄れることもありえます。 不動産投資信託（Jリート）は金利に敏感な商品と言えるでしょう。 上場価格がどうなるかについては、必ずしも右肩上がりとはいえない可能性があります。 運用利回りの低下 すでに上場している不動産投資信託（リート）では新しい物件がなかなか見つからず、運用利回りが低下するという傾向がみられているものもあります。 ]]> http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/07/post_5.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/07/post_5.html 30不動産 投資信託のリスク Wed, 04 Jul 2007 23:22:24 +0900 不動産投資信託（リート）は証券取引所に上場していますので、投資口は、一般の上場会社と同様、市場で売買します。 株式と同様、４桁の証券コードが割り当てられており、全国の証券会社の窓口やインターネットによるオンライン取引で購入・売却することができます。 　 売買単位は全て１口となります。 不動産投資信託（リート）の市場価格を５０万円と仮定すると、５０万円×１口（つまり１株）＝５０万円（手数料等は別）で売買が可能となります。 不動産投資信託（リート）の売買注文を行うにあたっては、株式と同じように指値・成行注文等が可能です。 指値（さしね）注文とは、自分が希望する売却価格を指定する注文方法で、成行（なりゆき）注文とは、いくらでもよいので市場に注文を出したときに付いた値段で売却する方法です。 不動産投資信託の価格は、株式と同様に需要と供給で決まりますので、指値の注文を入れても、自分が指定した値段で買い手がいなければ、売買は成立せず、売却することはできません。 指値で注文をする際は市場の動向を見極めた上で、価格を指定することが大切です。 なお、不動産投資信託（リート）を売買するためには、証券会社に取引口座（証券口座）が開設してある必要があります。 これは、証券取引に共通の口座ですので、既に株式の売買を行っている場合には、新たに不動産投資信託の取引のために口座を開設する必要はありません。 http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/06/post_15.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/06/post_15.html 70不動産投資信託の買い方 Mon, 25 Jun 2007 02:49:59 +0900 分配金と売却益の２種類です。 一般的な投資信託と同じですね。 分配金 不動産投資信託（リート）は、保有する物件の入居テナントから入る毎月の賃料などが配当金の原資です。 この収益から保有物件の管理費用や不動産投資信託の運用会社などへの手数料支払いなどを差し引いたものが利益となり、この利益のほとんどが投資家に分配金として還元されます。 投資家は投資口数に応じて決算期ごとに分配金を受け取ります。 低金利の現在では、銀行預金や債券などよりも高い配当利回りが期待できることで人気が高まっています。 売却益 不動産投資信託（リート）は、株式と同様に証券取引所に上場しています。 投資家は証券会社を通じて、好きなタイミングで不動産投資信託（リート）を購入し、同様にいつでも売却することができます。 この売却価格が購入価格よりも高ければ、売却益を得ることができます。 当然ながら、売却価格が購入価格よりも低ければ損失を被ることになりますが、現在上場している不動産投信は、一般的に右上がり傾向にあります。 海外マネーが日本の不動産投資信託（J リート）へ流出していることもあって、価格は上昇トレンドのようですが、投機的なマネーによって下落の可能性もありますのでリスクには十分に注意してください。 ]]> http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/06/post_4.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/06/post_4.html 10不動産 投資信託とは Sat, 23 Jun 2007 22:56:34 +0900 流動性リスク ページへ 投資リスクコントロールという点でも、リート（REIT）は有効です。]]> http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/06/post_2.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/06/post_2.html 20不動産 投資信託のメリット Sat, 23 Jun 2007 22:28:36 +0900 配当が見込めて、比較的利回りが高いということです。 不動産投資信託の分配金の元となる収益は、保有する不動産の賃貸料（家賃）などです。 賃貸料は基本的には定期的に入ってくるものですし、賃貸料（家賃）は突然、10倍になったり半分になったりする可能性は低く、収益面での変動が小さいです。 一般の事業会社の収益などと比べると、収益という面での大きなブレは少なく、安定した分配につながります。 そして不動産投資信託（リート）の配当利回りは、相対的に高いです。 通常の株式会社の場合、収益の殆どを将来の事業のための資金などに充てることになるので、投資家（株主）への分配金は少なくなります。 一方、不動産投資信託（リート）は不動産投資を目的とする特別に認められた法人であり、必要な経費を除いて、配当可能利益の９０％超を投資主（株主）に配当することが定められ、それによって法人税は免除される仕組みとなっています。 不動産投資信託はそのような仕組みもあって、株式と比較して高い分配金を期待されるのです。 ただし、賃貸料などは、不動産の市況や経済状況などの様々な要因によって影響されます。 よって、不動産投資信託の分配金は、将来的にその支払いが約束されたものではなく、投資信託の価格変動リスクもありますので、高い配当利回りだということはあくまでも予想であるということに注意してください。 ]]> http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/06/post_10.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/06/post_10.html 20不動産 投資信託のメリット Tue, 05 Jun 2007 00:50:46 +0900 不動産投資信託（リート）の 分配金を受領した際の税金について解説します。 現在、不動産 投資信託（リート）の分配金の 税率は１０％（源泉徴収）です。 平成20年3月31日までは特例として１０%(住民税の３%含みます)となっています。それ以降は２０%(住民税５%含む）です。 課税は、あらかじめ10%の税金が源泉徴収されています。 したがって、受領する分配金はすでに税金を引かれた額となっています。 源泉徴収では、すでに税金が引かれているため、確定申告は不要です。 改めて申告も可能ですが、不動産投資信託（リート）の分配金は配当控除の適用がない（株の配当は適用がある）がありませんので、とくに申告の必要はないでしょう。 ただし、発行済株式総数の５％以上を持っている人は必ず申告する必要があります。 条件により35%の源泉分離課税を選択できる制度や、住民税は非課税となる少額配当の申告不要制度はすでになくなりました。 税金については税制が変わることがありますので、国税庁のホームページや税務署でご確認ください。 http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/05/post_17.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/05/post_17.html 80不動産 投信（リート）の税金 Sun, 27 May 2007 14:56:21 +0900 キャピタルゲイン）を狙うという性格が強い商品といえます。 一方、不動産投資信託（リート）は、賃貸料等を原資とした収益の分配金の安定性や配当利回りの高さによって得られるインカムゲイン（保有し続けることによって得られる収入）を狙うという正確が強いといえます。 もちろん、これは相対的にということであって、不動産投資信託（リート）も価格変動リスクはあるということに注意しなければなりません。 価格変動リスクは投資であれば常に負っていることになるのです。 不動産投信も株式と同じように市場で取引されるので、買付けた価格よりも売却時の価格が大幅に下落する可能性もあります。 ]]> http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/05/post_11.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/05/post_11.html 20不動産 投資信託のメリット Fri, 25 May 2007 01:16:21 +0900 上場投資信託」です。 平成12年11月30日に法律が改正され、有価証券のみならず、不動産などの資産に投資することが可能な法制が整備されました。 不動産投資信託（リート）は、なぜ取引所で売買されるのでしょうか。 不動産の取引は、大きなの資金を必要とする取引であり、また、それにあたっては関係法令に基づく諸手続きが必要とされるため、不動産投資は株や債券のように頻繁に売買することはできませんでした。 そこで、証券取引所に不動産投資信託を上場して、取引所において投資家が好きなタイミングで売買できるようにしました。 それによって、安定した不動産投資が成り立ち、投資家も流動性リスク・換金性リスクを負うことなく取引ができるようになったのです。 不動産投信の上場基準は東証の規則で定められています。運用資産等に占める不動産等の比率や運用体制等、様々な点について定めています。 なお、一般の投資信託では、ファンドの保有する信託財産の資産価格から算出された"基準価額"によって行われますが、不動産投資信託（リート）などの上場投資信託の取引所での取引は「時価」で行われます。 こうした上場投資信託では他にETF（株価指数連動型上場投信）があります。 投資信託ガイドのETFページへ ]]> http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/05/post_6.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/05/post_6.html 10不動産 投資信託とは Wed, 23 May 2007 23:44:21 +0900 不動産投資信託（リート）の売却の際にかかる税金について解説します。 不動産投資信託（リート）を売買した場合、上場株式と同じ取り扱いになるため、「株式等の譲渡所得等の金額」という分類で扱われます。 「株式等の譲渡所得等の金額」は、給与所得や配当所得などとのほかの所得とは別に計算されて、課税されることになります。 税率は１０％です（住民税３％含む）。平成２０年以降は２０％(所得税１５％、住民税５％)です。 そのほか、信用取引や上場投資信託（ETF)、株式投資信託の買取も同じ分類で扱われます。　 上場株式と同じ取り扱いになるということで、株式の損益との通算も可能です。また、売買損は３年間の繰越が可能です。 特定口座（源泉徴収あり）の利用で、申告・納税の手続きは不要です。 特定口座とは、証券会社に「特定口座」をつくり、「源泉徴収あり」を選んだ場合は、株や上場不動産投資信託などの売買をおこなったときに、毎月証券会社が顧客に変わって所得税と住民税を計算して納税・または還付する仕組みのことです。 損失の繰越については確定申告が必要になります。 税金については税制が変わることがありますので、国税庁のホームページや税務署でご確認ください。 http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/04/post_18.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/04/post_18.html 80不動産 投信（リート）の税金 Fri, 27 Apr 2007 16:29:03 +0900 動産投資信託（リート）の種類ページへ 会社型投資信託の仕組みは、投資法人という不動産への投資・運用等を目的とした特別な法人が、投資家から集めた資金で不動産を保有し、「投資証券」を投資家に発行して、証券取引所で売買するというものです。 　 投資家が投資法人へ出資するには取引所を通じて投資口を購入することで行ないます。 不動産投資信託の場合、投資法人が不動産投資などによって得た利益は、この投資口の数に応じて、分配金として投資家に支払われます。 投資家は、この分配金による配当収入と投資口を売却した際の売却益が狙えるのです。 株式投資への投資に株式を買うのと同じ仕組みです。 投資法人は不動産運用等のみを目的とするのに対し、株式会社は様々な事業活動を行ないます。 用語としては、投資口というのは株式にあたり、投資証券は株券、投資主・投資主総会は株主・株主総会にあたります。 投資口をもつ投資家は、投資主総会での議決権も口数に応じて与えられます。 ]]> http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/04/post_13.html http://fudosan-toushin.rtic.biz/2007/04/post_13.html 10不動産 投資信託とは Sun, 15 Apr 2007 01:52:41 +0900